转型时代房地产的投资逻辑

２０１９年９月１０日，随着马云“青山不改，绿水长流，后会有期”演讲的结束，马云正式宣布退休。虽然说“没有马云的时代，只有时代的马云”这话没错，但随着马云的退出江湖，很多人都隐约的意识到，一个时代结束了。今天很多人认为中国经济的转折是因为三年疫情，但明眼人都明白，中国经济的转折是因为旧的发展模式已经走到了尽头，新的发展模式亟待崛起，疫情只不过是跟这个转折的时点恰巧重叠，因而给人们造成了疫情是这个转折发生的原因的错觉而已。但毋庸置疑的是，马云的退出江湖确实是上一个时代落幕的典型的标志与象征。

过去的４０多年，中国走过了两个阶段，一个阶段是８０，９０的前２０年，这２０年中国走过了资本，技术，经验的积累阶段，利用的是人口红利。第二个阶段是２０００～２０２０年期间，这２０年中国利用全球化红利，城市化红利，互联网科技革命的红利，中国迅速的跻身为经济强国的范畴，开始在科技，高端制造等方面参与全球竞争。而到了２０２１年代，以往支撑中国快速发发展的三大红利释放殆尽，因而中国经济进入到了转型的阵痛期。因而我们看到经济增速开始下行，而随着特朗普上台，西方保守主义逐渐成为主流，东西方贸易的摩擦不断，最近几年，我们越来越感受到经济下行带来的切身感受。其中最突出的，就是中国房地产市场的调整。

过去的２０多年以来，中国的房地产基本上就是涨价的代名词，持续了２０多年房产价格的持续上涨，给中国人造成了房价永远会涨的错觉。但从２０２１年开始，中国的房地产市场急转直下，从三四线城市直到一线城市，房地产价格都出现了剧烈的调整，人们终于意识到，房价永远上涨的时代结束了。在这一轮的调整中，不但绝大多数房地产企业举步维艰，很多普通人也承受着价格下行带来的惨痛损失。同时，房地产从业人员也开始大量的失业，尤其以往数量庞大的房地产中介行业，现在也是步履艰难。全国范围内，房地产中介公司的门店和从业人员的数量都剧烈的下滑，以贝壳为例，２０２２年至今，贝壳全国门店关闭超１万家，裁员超６万人。作为行业龙头的贝壳都尚且如此，其它的中小经纪企业的状况可想而知。

但就在这样一个行业下行的背景下，国内却有一家房地产经纪企业却做到了逆市上扬，这家企业成立于２０１６年，成立时可谓名不见经传，且出道即“颠峰”——它成立时恰好正赶上中国房地产行业的最鼎盛时期，然后马上迎来的就是房地产行业的剧烈调整，快速下行，选择在这样一个时点成立，可以说是生不逢时了。

但就是这样生不逢时的一家企业，却在过去十年里逆市生长，不但过去十年规模不断扩大，营业额不断体高，而且哪怕是在疫情三年，它仍旧保持住了持续增长的势头，并且在疫情后快速发展，迭创新高，不可谓不是奇迹。

这家公司就是北京卓尔房地产经纪有限责任公司，作为一家中介公司，这家企业与诸多同行颇有不同，一般的中介企业推介项目时，重点介绍的一般都是项目的方位，交通，周边配套，户型大小，面积等等，但这家公司在推介项目的时候，这些传统的介绍内容虽然也讲，但并不放在重点。这家公司在推介项目的时候，竟然讲的最多的是经济学理论，没错，一家卖房子的公司天天在讲经济学常识，如果不知道的，还会以为走错了房间，走进了某家经济学研究院的感觉。用这家公司的创始人的话讲就是：我们卖的不是房子，我们卖的是经济规律。

确实，这家企业最引人瞩目的不是它的业绩，也不是它的疫情期间的逆市增长，而是它能够在２０１７年，中国国内房地产行业最巅峰的时候，提前预判中国楼市已经到顶，下一步必将下行。所谓知易行难，在２０１７年，国内地产行业的人，不管是企业还是相关专家学者，预判到届时中国楼市泡沫已然很大，有破裂的风险的人很多，但真正的敢断言泡沫破裂就在当下，就在眼前，马上就会发生，现在就是抽身撤退的最佳时刻的人确实不多，而能够付诸行动的则几乎没有。别忘了，直到２０２１年年初，国内的诸多地产企业还在舍身拿地拿的不亦乐乎呢。但北京卓尔房地产经纪有限责任公司这家企业，在２０１７年就果断的中止了国内所有的项目，在２０１８年年初就开始全力发展海外特别是东南亚的房地产市场。这家企业当时就断言，未来随着中国房地产市场的陨落，未来中国人投资性的房地产消费一定会转向海外，而东南亚之于中国，就如同加勒比之于美国，未来东南亚就是中国的后花园，所以未来东南亚一定是中国人投资，旅游，度假的重点区域。因此，这家企业一不做，二不休，砍掉国内所有的项目，全力主攻东南亚。在八年前就能够有如此洞见和行动，今天回过头去看，确实需要极大的智慧和魄力。

中国房地产传统的粗放式的高杠杆高负债的经营模式已经成为了过去，但房地产作为一个支柱性的产业，不会也不可能消失。在经历阵痛，转型之后，未来中国的房地产行业一定会恢复和好转。届时，中国房地产市场需要更科学更睿智的高质量的经营者，到了那时，中国的房地产企业经营的重点的将不再是规模和扩张，而是能够用心的做好产品和服务，经营者关注的不再是粗暴的利润，而是管理好自己的现金流，让企业更加的健康和强壮。所幸江山代有人才出，像北京卓尔地产这家企业，也许就正在引领未来吧。