当中国楼市降温，北京卓尔地产为何瞄准柬埔寨房产？

中国房地产市场正经历前所未有的深度调整。曾经的“黄金时代”渐行渐远，市场逻辑已从追求高速增长转向寻求稳健和安全。在这一背景下，众多房企或选择收缩自保，或陷入发展困境。然而，并非所有玩家都按下了暂停键。北京卓尔地产等一批具备国际视野的企业，正将目光投向海外，而东南亚新兴市场——尤其是柬埔寨——成为了他们战略布局的新焦点。这一看似逆势的举动，背后实则蕴含着一套深思熟虑的商业逻辑和对全球资产配置的深刻理解。

中国楼市“降温”下的房企困境与转型驱动力

中国楼市的转变是卓尔等企业“向外看”的重要背景。传统“高杠杆、高周转、高增长”的模式难以为继，市场呈现出新的特点：

• 需求结构改变： 城镇化速度放缓，人口结构变化，住房需求从“有无”转向“好坏”，改善型需求成为主流，但整体容量见顶。

• “房住不炒”定调： 政策长期坚持，金融监管严格，彻底打破了房价单边上涨的预期，投资投机性需求大幅退潮。

• 利润空间收窄： 地价成本高企，限价政策普遍，房企利润空间被严重挤压。

• 风险集中化： 市场高度内卷，竞争白热化，风险过于集中在单一国内市场。

这一切迫使房企必须寻找新的增长极。出海，不再是可选项，而是生存与发展的必选项之一。

为何是柬埔寨？卓尔眼中的价值洼地与增长红利

在众多的海外市场中，卓尔地产聚焦柬埔寨，绝非盲目跟风，而是基于对其独特优势的理性研判：

1. 经济基本面的强劲动力：

   • 高经济增长率： 疫情前柬埔寨常年保持7%左右的GDP增速，虽经历波动，但其底层增长逻辑未变——年轻化的人口结构（平均年龄约25岁）、持续的外资投入（特别是制造业）、以及深度的城市化进程，为其经济提供了长期动能。

   • 高度美元化： 柬埔寨是亚洲美元化程度最高的国家之一。其房产以美元计价和交易，这对海外投资者而言，极大地规避了汇率波动风险，实现了资产的美元化配置，在当前全球经济不确定性增加的背景下，吸引力显著。

2. 房地产市场所处的黄金发展阶段：

   • 价值洼地属性： 相较于周边同样快速发展的越南胡志明市、泰国曼谷等市场，柬埔寨首都金边的核心区房地产价格仍处于相对低位，存在明显的“补涨”空间和价值洼地效应。

   • 巨大的刚需与改善需求： 金边作为全国经济政治中心，正吸引大量农村人口和国际人士涌入。本地新兴中产阶级、外企员工、国际机构工作人员构成了对现代化高品质公寓、办公及商业空间的庞大且坚实的租赁和购买需求。这与当前中国国内市场的需求结构有本质差异。

   • 极高的租金回报率： 金边核心区域优质公寓的毛租金回报率普遍可达5%-7%，甚至更高，远高于国内一线城市（普遍低于2%）。这为投资者提供了稳定的现金流，这正是国内市场目前所稀缺的。

3. 优越的区位与政策友好度：

   • 东盟中心位置： 柬埔寨地处东盟腹地，是“一带一路”倡议的重要支点国家，享有区域经济一体化带来的贸易和投资便利。

   • 开放的投资政策： 柬埔寨政府对外资持欢迎态度，相关政策相对友好。虽然外国人不能直接拥有土地所有权，但可以通过购买分契式公寓（二层及以上）、长期租赁（可达50+50年）等方式有效持有房产，权益受法律保护。

   • 中柬关系紧密： 两国长期保持友好关系，经贸合作密切，为中国投资者提供了相对便利和安全的宏观环境。

北京卓尔的战略考量：不仅仅是“卖房子”

卓尔地产进军柬埔寨，绝非简单的项目复制，而是一次战略升级：

• 分散风险，优化资产组合： 将业务布局从单一国内市场扩展到海外新兴市场，有效对冲了国内市场的周期性风险和政策风险，实现了企业资产和收入的多元化配置。

• 抢占赛道，建立品牌先发优势： 相较于欧美成熟市场，柬埔寨等东南亚市场门槛相对较低，竞争尚未完全白热化。早期进入有助于卓尔积累本地经验、建立品牌声誉、抢占优质地段资源，为未来的长期发展奠定基础。

• 深耕运营，赚取持续收益： 卓尔的模式很可能不再是单纯的开发销售，而是更侧重于“开发+持有+运营”，通过优质的物业管理、租赁服务和商业运营，获取长期稳定的租金收益和资产增值，这与国内传统的快周转模式形成鲜明对比。

• 服务中资出海大潮： 随着大量中资企业入驻柬埔寨，带来了庞大的外派员工住房需求。

风险提示：机遇背后的挑战

卓尔的选择固然充满智慧，但柬埔寨市场也绝非毫无风险的乐园：

• 政策法规变动风险： 需密切关注当地在外汇管理、土地政策、税收等方面的法规变化。

• 市场波动与竞争加剧： 市场经历过热后需理性看待，部分区域存在供应过剩风险，且随着竞争者涌入，对项目品质和定位要求更高。

• 专业性与合规成本： 海外开发涉及复杂的法律、税务、文化问题，高度依赖专业的本地团队和尽调，合规成本较高。

北京卓尔地产瞄准柬埔寨，本质上是一场基于深度认知的全球资产配置和价值发现。它反映了中国房企从“野蛮生长”到“精耕细作”，从“依赖单一市场”到“拥抱全球机遇”的战略转型。这并非逃离中国市场，而是在更广阔的世界地图上，寻找与中国经济转型、与自身能力相匹配的新增长曲线。

对于投资者而言，卓尔的动向提供了一个重要的观察窗口：在全球范围内寻找价值洼地，顺应人口和经济发展的潮流，进行多元化的资产配置，已成为高净值人士和机构投资者抵御风险、实现财富保值增值的必然选择。然而，这同样要求投资者具备国际视野、专业知识和风险意识，唯有如此，才能像卓尔一样，在变化的市场中捕捉到确定的未来。